Иностранный инвестор, которому нужна белорусская недвижимость — офис, склад, здание, — обычно исходит из того, что просто купит её на своё имя. В Беларуси это часто не самый удобный путь, причём по причине, о которой мало кто задумывается: иностранцы не могут владеть здесь землёй. По Кодексу о земле иностранная организация вправе землю только арендовать, но не владеть ею, поэтому здание неизбежно стоит на арендованной земле; а если держать всё это лично, как нерезидент, добавляется ещё и налог на аренду и на продажу.
Стандартное и обычно более выгодное решение — оформить недвижимость на белорусскую компанию, которой вы владеете целиком: компания владеет зданием, арендует под ним землю, платит местные имущественные налоги и — что окупается годы спустя — даёт вам два варианта выхода. Можно продать сам объект, а можно продать компанию. Эти два выхода облагаются совершенно по-разному, и самый заманчивый из них — продать компанию, чтобы не переоформлять объект, — далеко не всегда позволяет уйти от белорусского налога. Дальше по порядку: структура, налоги, регистрация и выход.
Это общая информация, а не юридическая консультация. Налогообложение недвижимости и положения налоговых соглашений зависят от конкретных обстоятельств и со временем меняются, поэтому уточняйте актуальные правила применительно к вашему объекту.
К владению недвижимостью через компанию, владеющей иностранцем, подталкивают два обстоятельства. Первое — земля: иностранная организация не может владеть земельным участком в Беларуси по Кодексу о земле, а может лишь арендовать его, так что напрямую оформить в собственность землю под своим зданием попросту нельзя. Второй фактор — налогообложение. Нерезидент, который владеет недвижимостью в Беларуси непосредственно, уплачивает налоги с доходов от нее, в том числе от сдачи в аренду и продажи, с учетом своего статуса нерезидента. Это обычно требует более сложного налогового администрирования и в ряде случаев обходится дороже, чем владение через белорусскую компанию. Белорусская компания, которой вы владеете на 100%, решает обе проблемы: это резидент, который может владеть зданием, арендовать землю и платить налоги на обычных для резидента условиях. Именно поэтому владение через компанию здесь — норма, а не обходной путь. Создание компании — это первый шаг покупки недвижимости, а не отдельный проект.
Одна оговорка для полноты картины: для физических лиц запрет на владение землёй не абсолютен. Иностранный гражданин в отдельных случаях может владеть прежде всего жильем, дачными или садовыми участками, полученные по наследству, может иметь землю в частной собственности, а дом или квартиру на арендованной земле иностранное физическое лицо, как правило, может иметь в собственности. Но для коммерческой недвижимости, о которой идёт речь в этой статье, — офисов, складов, доходных зданий под инвестиции — основным способом остаётся владение через компанию, и земля под коммерческим зданием арендуется, кто бы ни владел самим зданием. Относитесь к жилым исключениям именно как к исключениям: коммерческую картину они не меняют.
Главное, что нужно усвоить, — это разделение здания и земли. Зданием, помещением или сооружением компания может владеть напрямую и использовать его в коммерческих целях: сдавать, работать в нём, продать. А вот землю под ним она берёт в аренду, потому что даже у белорусской компании в иностранной собственности большинство участков остаётся в режиме аренды, который Кодекс о земле устанавливает для иностранных инвесторов. Получается, что правовое основание для использования земли под вашей недвижимостью — не право собственности, а договор аренды с определенным сроком действия, условиями продления и арендными платежами. Это не недостаток, а обычный порядок использования коммерческой земли иностранными компаниями в Беларуси. Однако он влияет и на текущие расходы, и на последующую продажу недвижимости: покупатель здания также принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка. Оформите объект на компанию — и здание будет принадлежать ей как отдельному юридическому лицу.
Между решением купить недвижимость и оформлением права собственности стоит сама сделка, и она требует отдельной проверки. До подписания договора компанией нужно проверить объект так же внимательно, как вы проверяли бы контрагента: подтвердить право собственности продавца по данным реестра, выяснить, нет ли обременений — ипотеки, ареста или прав третьих лиц, — и изучить договор аренды земельного участка. Вместе со зданием компания принимает на себя предусмотренные им срок аренды, размер арендной платы и другие условия. После этого заключается договор купли-продажи, право собственности на недвижимость регистрируется за компанией в реестре недвижимого имущества, а право аренды земельного участка переоформляется или передается новому владельцу. Если компания покупает здание у его нынешнего собственника, земельный участок под ним не переходит в собственность компании — он по-прежнему остается в аренде, только арендатором становится новый владелец здания. Проверить объект нужно до подписания договора, а не после. Внешне благополучное здание, обремененное проблемным договором аренды земли или невыявленным ограничением, — это проблема, которую покупатель приобретает вместе с недвижимостью.
Право фиксируется в реестре, и правильно оформить запись важно не меньше, чем саму покупку. Право на здание регистрируется в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, который ведёт Национальное кадастровое агентство и его территориальные организации, а право на землю регистрируется как аренда. Порядок регистрации устанавливает Закон о государственной регистрации. На практике компания значится в реестре как собственник здания и арендатор земли, и именно на обе эти записи будут опираться банк, налоговая и будущий покупатель. Как и с корпоративным реестром, для внешних сторон значима запись, а не договор, — поэтому именно регистрация и делает ваше владение реальным.
Владение недвижимостью и ее сдача в аренду через компанию предполагают обычные и понятные налоговые обязательства. За здание уплачивается налог на недвижимость; за земельный участок — арендная плата, а не земельный налог, поскольку компания не является его собственником. Если недвижимость сдается в аренду, доход от нее учитывается при расчете налога на прибыль, а арендные платежи и последующая продажа недвижимости могут облагаться НДС. Арендная плата поступает на банковский счет компании и отражается в ее бухгалтерском учете как обычный доход. Налоги, связанные с недвижимостью, входят в ежегодные обязательства компании, которые мы рассматриваем в руководстве по налогообложению компаний. Для белорусской компании, которая владеет зданием и сдает его в аренду, такие обязательства являются обычной частью текущих расходов. Главное — заранее учитывать их при расчете стоимости владения.
Именно здесь такая структура особенно удобна: у собственника есть два варианта выхода, и налоговые последствия у них существенно различаются. При продаже самой недвижимости — когда компания продает здание — возникает налог на прибыль с полученного дохода и НДС, а покупатель принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка и переоформляет право собственности на здание на свое имя. При продаже доли — когда вы продаете саму компанию, передавая долю в ее уставном фонде, — недвижимость остается у компании, НДС не возникает и переоформлять право собственности на здание не требуется: меняется только владелец доли в компании.
На первый взгляд продажа доли выглядит значительно проще, и во многих случаях это действительно так. Но здесь есть важный момент, который часто упускают. Продажа компании не означает, что доход от такой сделки автоматически освобождается от белорусского налогообложения. Если стоимость компании в основном сформирована за счет принадлежащей ей недвижимости в Беларуси, к продаже доли применяются специальные правила: доход нерезидента от такой сделки может облагаться налогом в Беларуси с учетом положений соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения. Поэтому выбор между двумя вариантами — это не вопрос «при продаже недвижимости есть налоги, а при продаже доли их нет». Фактически сравниваются налог на прибыль и НДС при продаже самого объекта с налогом с дохода от продажи доли, а также возможностью применения льгот, предусмотренных соглашением об избежании двойного налогообложения. Ниже мы сравним оба варианта.
Налогообложение дохода от продажи доли зависит от документа, о котором при покупке недвижимости можно даже не задуматься, — соглашения об избежании двойного налогообложения между Беларусью и страной, налоговым резидентом которой вы являетесь. Как правило, такое соглашение может предоставлять право облагать доход от продажи доли налогом в стране резидентства продавца. Именно поэтому продажа доли иногда позволяет не платить такой налог в Беларуси. Однако во многих современных соглашениях предусмотрено специальное правило для компаний, стоимость которых в основном связана с недвижимостью. Если большая часть стоимости компании приходится на недвижимость в Беларуси, право облагать доход от продажи доли может сохраняться за Беларусью. В вашей ситуации это особенно важно, поскольку основным активом компании является именно белорусская недвижимость.
Поэтому вопрос о том, будет ли доход от продажи доли облагаться налогом в Беларуси, нужно решать исходя из конкретного соглашения между Беларусью и страной вашего налогового резидентства. Два владельца, продающие практически одинаковые компании с одинаковой недвижимостью, могут получить разный налоговый результат только потому, что являются налоговыми резидентами разных стран. Именно поэтому налоговые последствия соглашения об избежании двойного налогообложения стоит оценивать еще на этапе выбора структуры владения компанией, а не откладывать этот вопрос до продажи, когда изменить структуру уже значительно сложнее.
Поскольку именно при выходе возникают основные налоговые последствия, будущую продажу стоит учитывать еще до покупки недвижимости. Если в дальнейшем вы планируете продать здание покупателю, который будет использовать его в собственной деятельности, логичным вариантом может быть продажа самой недвижимости. В этом случае структура владения может быть достаточно простой. Если же вы рассчитываете в дальнейшем продать компанию вместе с принадлежащей ей недвижимостью, удобнее создать отдельную холдинговую компанию, которой принадлежит только один объект недвижимости. Тогда продажа доли в такой компании проходит проще: один объект, одна компания, понятная структура, которую покупателю легче проверить.
В любом случае важно на протяжении всего периода владения поддерживать в порядке документы компании и документы, подтверждающие право на недвижимость. Если владельцем является нерезидент, налоговые последствия по соглашению об избежании двойного налогообложения также стоит проверить заранее: применимое соглашение может существенно изменить итоговый расчет при продаже. Поэтому структуру владения стоит выбирать с учетом будущего выхода из инвестиции, а не только исходя из того, как будет оформлена сама покупка.
Рассмотрим все на конкретном примере. Иностранный инвестор покупает склад недалеко от Минска через принадлежащую ему белорусскую компанию. Земельный участок компания берет в аренду. Затем компания сдает склад в аренду и уплачивает налог на недвижимость, арендную плату за землю, налог на прибыль с арендного дохода и НДС. Через несколько лет находится покупатель. Если выбрать продажу самой недвижимости, компания продает склад, уплачивает налог на прибыль с полученного дохода и НДС, а покупатель переоформляет право собственности на здание на свое имя и принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка. У инвестора после сделки остается компания без недвижимости, которую при необходимости придется закрыть.
Если же выбрать продажу компании, инвестор передает покупателю свою долю в компании. НДС не возникает, право собственности на склад переоформлять не нужно, а сам склад и договор аренды земли остаются у той же компании. Однако доход от продажи доли все равно может облагаться налогом в Беларуси по правилам для компаний, стоимость которых в основном связана с недвижимостью, с учетом положений применимого соглашения об избежании двойного налогообложения. Один и тот же склад и одна и та же цена продажи — но налоговые последствия и объем необходимых формальностей зависят от выбранного варианта. Именно поэтому оба сценария лучше просчитать еще до покупки недвижимости, а не разбираться с ними только тогда, когда появится покупатель.
Есть несколько ошибок, которые повторяются особенно часто. Первая — попытка оформить земельный участок в собственность. Иностранный владелец не может этого сделать, поэтому попытки добиться права собственности на землю только отнимают время. Вторая — владение недвижимостью непосредственно как нерезидент, что влечет за собой налогообложение дохода с учетом статуса нерезидента, тогда как при владении через белорусскую компанию применяются другие правила. Третья — предположение, что продажа доли в компании автоматически освобождается от налогов, и неожиданность, когда при продаже выясняется, что к компании применяется специальное правило для случаев, когда ее стоимость в основном связана с недвижимостью. Четвертая — забыть учесть НДС при продаже самой недвижимости и в результате неправильно рассчитать финансовый результат сделки. Пятая — не уделить должного внимания договору аренды земли: его сроку, условиям продления и размеру арендной платы. В результате уже при продаже может выясниться, что покупателя не устраивает договор, срок которого заканчивается через несколько лет. Шестая — отказаться от полноценной проверки недвижимости перед покупкой и вместе приобрести объект с невыявленными обременениями. Все эти ошибки возникают по одной причине: покупку недвижимости в Беларуси рассматривают как разовую сделку, а не как долгосрочное владение с заранее продуманным способом выхода. Если с самого начала правильно выбрать структуру и учесть будущую продажу, недвижимость остается понятным активом, который можно без лишних сложностей продать. Если же не учесть эти вопросы заранее, продать такой объект впоследствии может оказаться значительно сложнее, чем его купить.
Один и тот же объект — два варианта продажи. Продажа доли в компании проще, но это не означает автоматического освобождения от налогов.
| Продажа недвижимости | Продажа компании | |
|---|---|---|
| Что продается | Само здание | Компания — путем передачи доли в уставном фонде |
| Земельный участок | Покупатель принимает на себя права и обязанности по договору аренды | Договор аренды остается у компании — переоформлять аренду не нужно |
| Налог с дохода от продажи | Компания уплачивает налог на прибыль с полученного дохода | Продавец уплачивает налог с дохода от продажи доли; для нерезидента может применяться специальное правило, если стоимость компании в основном связана с недвижимостью в Беларуси |
| НДС | НДС начисляется при продаже здания | При продаже доли НДС не возникает |
| Переоформление права собственности | Право собственности на здание переоформляется на покупателя | Переоформлять право собственности на здание не нужно — меняется только владелец компании |
| Когда подходит | Когда покупателю нужна только недвижимость | Когда нужно передать компанию вместе с недвижимостью и сохранить существующую структуру |
Общий ориентир; налоговый результат зависит от объекта, цифр и конкретного соглашения об избежании двойного налогообложения, так что просчитайте оба пути под вашу ситуацию.
Иностранец может владеть зданием или помещением, но не землёй под ним: владеть землёй в Беларуси иностранцы не могут, только арендовать. Поэтому недвижимость обычно оформляют на белорусскую компанию: она владеет зданием и арендует землю.
Нет. По Кодексу о земле иностранная организация не может приобрести земельный участок в собственность — только арендовать. Здание можно иметь в собственности; земля под ним оформляется в аренду. Это и есть главная причина, по которой существует структура владения через компанию.
Потому что это решает две проблемы прямого иностранного владения: компания как резидент может владеть зданием и арендовать землю, платя налоги на обычных резидентских условиях, а не как нерезидент, и при этом даёт чистый выход — можно продать объект или компанию. Компания, которой вы владеете на 100%, — это стандартный инструмент.
Налог на недвижимость на здание; арендные платежи за землю (не земельный налог, поскольку землёй она не владеет); налог на прибыль с арендного дохода, если объект сдаётся; и НДС с аренды и с последующей продажи. Это обычная налоговая нагрузка компании-резидента, которая владеет зданием и сдаёт его.
Доход от аренды учитывается как доход компании и облагается налогом на прибыль, а арендная плата — НДС. Все поступления зачисляются на счет компании и отражаются в ее бухгалтерском учете так же, как и другие доходы. При владении недвижимостью через белорусскую компанию применяются правила налогообложения для белорусских организаций, а не правила налогообложения доходов нерезидента, которые действуют при непосредственном владении иностранным собственником.
Зависит от ситуации. При продаже самой недвижимости компания уплачивает налог на прибыль и НДС, право собственности переоформляется на покупателя, а он принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка. При продаже компании НДС не возникает, переоформлять право собственности на здание не нужно, а недвижимость остается у той же компании. Продажа доли часто оказывается проще, но это не означает автоматического освобождения от налогов: к такой сделке может применяться специальное правило для компаний, стоимость которых в основном связана с недвижимостью.
Не обязательно. Доход нерезидента от продажи доли в компании, активы которой в основном состоят из недвижимости в Беларуси, может облагаться налогом в Беларуси с учетом положений применимого соглашения об избежании двойного налогообложения. Поэтому продажа доли не является способом автоматически избежать налогов — это просто другой вариант сделки с иными налоговыми последствиями, которые стоит заранее рассчитать с учетом соответствующего соглашения.
Нет. Компанию-владельца можно зарегистрировать, а недвижимость приобрести, зарегистрировать и в дальнейшем управлять ею в значительной степени дистанционно через представителя по доверенности. Иностранные документы при этом должны быть легализованы и переведены. Статус нерезидента влияет на налоговые последствия, но сам по себе не препятствует владению недвижимостью из-за рубежа.
В целом так же, как и при обычной покупке, но сначала необходимо провести проверку объекта: подтвердить право собственности продавца по данным реестра, проверить наличие обременений и изучить договор аренды земельного участка, права и обязанности по которому перейдут к компании. Затем заключается договор купли-продажи, право собственности на здание регистрируется за компанией, а право аренды земельного участка оформляется на компанию. Земля при этом остается в аренде, а не переходит в собственность.
Иногда, но для компаний, стоимость которых в основном связана с недвижимостью, это возможно не всегда. Во многих соглашениях предусмотрено специальное правило, позволяющее Беларуси облагать доход нерезидента от продажи доли в компании, стоимость которой в основном сформирована за счет недвижимости в Беларуси. Поэтому все зависит от конкретного соглашения между Беларусью и страной вашего налогового резидентства. Проверить его стоит еще до выбора структуры владения компанией.
Владение недвижимостью в Беларуси может учитываться при оформлении некоторых видов долгосрочных виз, но само по себе не дает автоматического права на получение вида на жительство. Это отдельный вопрос, который нужно рассматривать независимо от налогообложения и структуры владения недвижимостью. Если одной из целей является переезд в Беларусь, иммиграционные вопросы стоит планировать одновременно со структурой владения.
Пытаются оформить землю в собственность, хотя иностранный владелец не может этого сделать; владеют недвижимостью непосредственно как нерезидент; считают, что продажа доли автоматически освобождается от налогов; не учитывают НДС при продаже недвижимости; не проверяют срок и условия аренды земельного участка; и пропускают полноценную проверку объекта перед покупкой. Все эти ошибки возникают из-за того, что покупку рассматривают как разовую сделку, а не как долгосрочное владение с заранее продуманным вариантом продажи.
Владение недвижимостью в Беларуси для иностранца — это прежде всего вопрос правильной структуры, а не просто покупки объекта. Поскольку иностранный владелец не может приобрести землю в собственность, недвижимость оформляется на принадлежащую ему белорусскую компанию. Компания несет связанные с недвижимостью налоговые обязательства, а при продаже у собственника есть два варианта — продать сам объект или компанию. Налоговые последствия у них существенно различаются, причем продажа компании не означает автоматического освобождения от налогов. Поэтому структуру владения, порядок регистрации и налоговые последствия стоит продумать заранее, а вариант будущей продажи выбрать еще до покупки недвижимости.
Если вы планируете приобрести недвижимость в Беларуси, расскажите, какой объект вас интересует, как вы планируете им владеть и что собираетесь делать с ним в дальнейшем. Мы зарегистрируем компанию, оформим право собственности на здание и аренду земельного участка, возьмем на себя связанные с недвижимостью налоговые обязательства и заранее проработаем подходящий вариант продажи — самого объекта или доли в компании — с учетом налоговых последствий. Свяжитесь с нами — дальше мы всё возьмём на себя.
“Free economic zone” sounds like a tax-free playground: set up in the zone, leave taxes behind, job done. Belarus’s six free economic zones — Brest, Gomel-Raton, Minsk, Vitebsk, Mogilev and Grodnoinvest, one in each regional centre — do offer substantial incentives: a profit-tax holiday followed by a reduced rate, exemption from real-estate and land tax, […]
Многим иностранным собственникам кажется, что после регистрации компании самое сложное позади. Всё остальное — сменить директора, внести правки в устав, принять в общество нового участника или выкупить долю у прежнего — они воспринимают как внутренний вопрос: приняли решение и продолжили работать. В белорусских реалиях это главное заблуждение. Большинство таких изменений вступает в силу не в […]
Перед подписанием договора с белорусской компанией обычно первым делом заказывают выписку из Единого государственного регистра (ЕГР) — и считают, что контрагент проверен. Выписка действительно полезна: быстро и недорого она подтверждает, что компания существует, и показывает её организационно-правовую форму, наименование, дату регистрации, юридический адрес, руководителя и — самое главное — статус. Но выписка содержит только регистрационные […]
